Ranking polskich nieruchomości luksusowych

Polski rynek nieruchomości doczekał się specjalnego rankingu dedykowanego wyłącznie nieruchomościom luksusowym. Pionierski ranking przygotowany został wspólnie przez Poland Sothebys International Realty oraz magazyn Forbes. Zestawienie objęło 5 aglomeracji: Warszawę, Wrocław, Poznań, Kraków i Trójmiasto.

Ujęto w nim 5 kategorii: luksusowe apartamenty, domy w mieście, nieruchomości historyczne i kamienice, tzw. second home, czyli drugie domy kupowane często w regionie lub destynacjach wakacyjnych, a także nieruchomości luksusowe o największym potencjale zwrotu z inwestycji. Obok prezentacji najciekawszych typów inwestycji w poszczególnych kategoriach, rankingowi towarzyszy także szereg wniosków dotyczących rynku: wyzwanie dla miast w postaci zagospodarowania brzegów rzek, kwestie rewitalizacji zabytkowych kamienic, utrzymanie przestrzeni zielonych – to tylko niektóre z wątków opracowania.

Marka Sothebys to na całym świecie symbol luksusu, najwyższej jakości i ekskluzywnych dóbr. Jesienią ubiegłego roku Sothebys International Realty (SIR), globalny nr 1 na rynku nieruchomości luksusowych, otworzył przedstawicielstwo w Warszawie. W ramach partnerstwa z Noble Bankiem, liderem bankowości prywatnej, oferuje zamożnym Polakom dostęp do najbardziej prestiżowych nieruchomości, rozsianych w Polsce i zagranicą. Specjalnie dla Magazynu Forbes, eksperci SIR Poland wskazali top lokalizacje i budynki w kategoriach nieruchomości premium.

Co to znaczy „nieruchomość luksusowa”?

Punktem wyjścia dla pierwszego w Polsce rankingu nieruchomości luksusowych było przyjęcie roboczej definicji tej kategorii. Na świecie za nieruchomość luksusową uznaje się kosztującą powyżej 1 miliona dolarów. W Polsce tą magiczną kwotą w przypadku Warszawy jest symboliczny milion złotych, w innych miastach natomiast – można już mówić o naprawdę luksusowych inwestycjach (np. apartamentach) w kwocie kilkuset tysięcy złotych. W rankingu znalazły się oczywiście również lokalizacje wyceniane na kilka czy kilkanaście milionów złotych, a eksperci Sothebys deklarują, że w ich ofercie znajdują się nawet perły o wartości kilkukrotnie wyższej By zakwalifikować nieruchomość jako luksusową, kluczowa jest również prestiżowa lokalizacja i standard wykończenia, a także coraz bardziej zyskująca na znaczeniu bliskość terenów zielonych.

Dwór pod miastem czy penthouse w wysokościowcu?

Największym wyzwaniem przy tworzeniu rankingu było, zdaniem ekspertów, przyjęcie jednolitych kategorii dla wszystkich 5 wybranych do zestawienia aglomeracji. W przypadku każdego z miast rynek nieruchomości luksusowych charakteryzuje się bowiem specyficznymi, najczęściej uwarunkowanymi historycznie cechami, a podaż różnych rodzajów nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. I tak na przykład: w Warszawie możemy mówić o bardzo szerokiej ofercie luksusowych apartamentów, pośród których klienci mogą wybierać w różnych lokalizacjach – od luksusowych wieżowców w centrum miasta po kameralną niską zabudowę na jego obrzeżach. Z kolei na wagę złota w stolicy będą nieliczne i rozchwytywane błyskawicznie apartamenty w historycznych kamienicach, z których niewiele przetrwało wojnę. Dla odmiany w miastach takich jak Wrocław czy Poznań, pięknych kamienic nie brakuje, ale większość z nich jest wciąż niezrewitalizowana. A charakterystyczne dla regionu dookoła miast są np. zabytkowe nieruchomości pałacowe czy dwory. W Poznaniu, dynamicznym regionie celującym w nieruchomościach logistycznych i biznesowych, wciąż można mówić o potrzebie rozwoju rynku ekskluzywnych apartamentów – takich inwestycji jest znacznie mniej, niż oczekiwaliby zamożni mieszkańcy. I wreszcie: w regionie Krakowa czy Trójmiasta mamy np. do czynienia z zupełnie innym niż gdzie indziej rynkiem tzw. weekendowych second homes – lokalizacje w urlopowych kurortach nad morzem czy w okolicach Zakopanego, wybierane chętnie przez najzamożniejszych Polaków ze wszystkich zakątków Polski, osiągają średnie ceny dużo wyższe niż gdzie indziej.

Wyraźnie widoczne są także trendy wspólne dla większości lub wszystkich aglomeracji. Jednym z nich jest np. diagnozowany przez ekspertów SIR wciąż niewykorzystany potencjał terenów położonych na brzegu przepływających przez miasta rzek – tzw. „waterfronts” („nad wodą/przy wodzie”), z całą infrastrukturą kanałów i marin, uznawane są dziś za przyszłość luksusowego budownictwa. Kolejnym trendem jest rosnący standard inwestycji apartamentowych – udogodnienia takie jak sauna, basen, konsultacje dekoratorów wnętrz i specjalnie projektowane tereny zielone wewnątrz enklaw, to dziś powoli oczywisty element oferty.

Finalnie twórcy rankingu zdecydowali się na zestawienie typów w 5 kategoriach:
1) luksusowe apartamenty;
2) domy w mieście;
3) nieruchomości historyczne i kamienice;
4) tzw. second home, czyli drugie domy kupowane często w regionie lub destynacjach wakacyjnych;
5) nieruchomości luksusowe o największym potencjale zwrotu z inwestycji.

W przypadku niektórych miast, szczególną uwagę poświęcono także unikalnym nieruchomościom w regionie, np. dworom czy terenom uzdrowiskowym.

Nieruchomości pozornie nie do zdobycia

Wszystkie wytypowane do zestawienia przez Poland Sothebys International Realty nieruchomości luksusowe to obiekty znajdujące się aktualnie w rynkowej ofercie. Jednocześnie „trzeba pamiętać o tym, że oferta, która jest upubliczniona np. na stronie internetowej, to wierzchołek góry lodowej. Największe perły na rynku nieruchomości luksusowych to zwykle bardzo dyskretne transakcje. W Polsce mamy setki ofert, które dotychczas nie ujrzały światła dziennego

w katalogach czy na stronie internetowej. I nie ujrzą. To część naszej strategii. Mamy klientów, którzy po prostu nie chcą, by nieruchomość, którą planują sprzedać pojawiła się oficjalnie na rynku.

Z różnych powodów, głównie dlatego, że należą one do osób bardzo znanych, bywalców list najbogatszych, osób rozpoznawalnych, które – ceniąc swoją prywatność – po prostu nie chcą, by transakcje były publiczne. Procedura dopięcia takiej transakcji też jest daleka od standardu

„Umawiamy się ze stronami na zachowanie poufności, zaś sami kupujący i sprzedający nigdy nie są przypadkowi. Może się zdarzyć, że posiadacz oferowanej nieruchomości będzie miał własne wymagania co do tego, kto może ją kupić. Element finansowy schodzi wówczas na drugi plan, wartość sentymentalna jest częścią transakcji.” – mówi Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający ds. rozwoju Poland Sothebys International Realty.

„Dobrym przykładem są np. historie klientów bankowości prywatnej, którzy marzą o domach w najbardziej prestiżowych dzielnicach dużych miast, gdzie praktycznie nie występuje już oficjalny, dostępny dla klienta z ulicy rynek. Na takie nieruchomości klienci są gotowi czekać nawet kilka lat, bo zwykle ich zakup jest realizacją marzenia, a nie pilną koniecznością. O ofertach wiedzą tylko naprawdę wyspecjalizowani znawcy – i tylko oni są w stanie je znaleźć. Klient, który chce kupić mieszkanie np. w konkretnej, prestiżowej kamienicy w Warszawie czy dom w konkretnym kwartale Żoliborza, nie znajdzie ich przez internet. To czasem podaż, którą trzeba wykreować – a to można zrobić tylko mając szeroką siatkę kontaktów. Znając klientów, jesteśmy też w stanie gwarantować jednym i drugim, nabywcy i sprzedającemu, że rozmawiają z poważnym partnerem. Bank jest także w stanie wesprzeć finansowo zakup nieruchomości” – dodaje Mariusz Latek, dyrektor zarządzający obszarem private banking w Noble Banku (cyt. za Forbes).

Kontekst biznesowy: rynek nieruchomości luksusowych w Polsce

Jak wynika z danych firmy KPMG oraz Euromonitor International, dynamicznie rośnie wartość całego polskiego rynku dóbr luksusowych – według prognoz, w 2016 roku osiągnie poziom blisko 12,9 mld zł, co oznacza wzrost o 20% w stosunku do 2013 roku. Segment nieruchomości luksusowych jest jednym z tych, gdzie można spodziewać się w tym okresie największej dynamiki – nawet do niemal 30% na plus. Co ważne, rozwój tego sektora jest naturalną pochodną dojrzewania i rozwoju gospodarki, podąża za wzrostem liczby milionerów. Tymczasem do końca najbliższej dekady jej liczebność w Polsce może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent.

Przy tej korelacji trendów, naturalną tendencją będzie wzrost popytu właśnie na nieruchomości luksusowe.Od setek lat są one tradycyjnie jednym z żelaznych elementów portfela inwestycyjnego najbogatszych, dając mu stabilne oparcie i stanowiąc bezpieczną lokatę kapitału. Ponadto, apetyt na posiadanie prestiżowych domów czy wakacyjnych apartamentów w Polsce lub zagranicą jest naturalną konsekwencją zmian w stylu życia najzamożniejszych Polaków. „Trendy, które zauważamy na polskim rynku raczej nie odbiegają już dziś od światowych. Najzamożniejsi ludzie w Polsce, tak jak milionerzy na świecie, posiadają średnio trzy nieruchomości – częsty schemat to nieruchomość w stolicy, druga w rodzinnym regionie lub pod Warszawą i trzecia wakacyjna – w polskich kurortach lub zagranicą. Coraz częściej w tym ostatnim przypadku kończy się na obu – np. apartamencie nad polskim morzem czy domu na Mazurach, ale też rozważaniu inwestycji np. na francuskiej Rivierze czy w Toskanii, gdzie apartament może kosztować już tyle samo co np. na Helu, a czas podróży samolotem jest niemal porównywalny”- mówi Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający ds. rozwoju Poland Sothebys International Realty.

Ranking nieruchomości luksusowych – top lokalizacje wskazuje Poland Sothebys International Realty

Trójmiasto

1.luksusowe apartamenty: Gdynia Orłowo oraz okolice Świętojańskiej, Placu Kaszubskiego i skweru Kościuszki (apartamenty Art Deco i Baltiq Plaza; apartamenty w wieżowcu Transatlantyk); Sopot – kamienica „Na Fali”
2.domy w mieście – Gdynia Kamienna Góra; Gdańsk Oliwa; Sopot – domy przy plaży, przy Al. Wojska Polskiego, ul. Drzymały lub Traugutta
3.nieruchomości historyczne i kamienice: Lwi Zamek w Gdańsku, sopocka Willa Krystyna, Garnizon – inwestycja na terenie wrzeszczańskich koszar
4.second home: Półwysep Helski (np. North House/ Hel czy ul. Mestwina w Juracie); Szwajcaria Kaszubska; ożywające w sezonie osiedla: Neptun Park w Jelitkowie i Parkur w Sopocie
5.potencjał inwestycyjny: Oliwa, Przymorze, Wrzeszcz; Stare Miasto (nowe apartamentowce wokół gdańskiej Starówki, mieszkania w kamienicach; Dolne Miasto); okolice molo w Brzeźnie
6.Dodatkowo: piękne dwory i pałace w regonie, np. Sasino

Wrocław

1.luksusowe apartamenty: najwyższy w Polsce budynek mieszkalny – Sky Tower; Ovo Wrocław
2.domy w mieście: domy i rezydencje na Karłowicach (np. Willa Walentyna); Zacisze i Zalesie (np. osiedle Concerto Verona); Osiedle Malownicze
3.nieruchomości historyczne i kamienice: Pałac Alexandrów, Wieża Ciśnień, Kamieniczki na Rynku
4.second home: nieruchomości w dolnośląskich kurortach – Polanicy-Zdroju, Dusznikach, Kudowie, Lądku Zdrój; apartamenty w miejscowościach górskich – Szklarska Poręba, Karpacz, Zieleniec, Czarna Góra; Sobótka i okolice
5.potencjał inwestycyjny: Przedmieście Oławskie (kamienice objęte planem rewitalizacji oraz okolice rzeki), okolice Placu Grunwaldzkiego (odnawiane kamienice oraz nowe inwestycje, np. Wyspiańskiego 11); apartamenty na Rynku

Kraków

1.luksusowe apartamenty: Angel Wawel z jego największym w Polsce penthouse, Harmonica House, Apartamenty Twardowskiego
2.domy w mieście: domy w okolicach zachodniej Woli Justowskiej oraz północno-zachodnia część Krakowa z miejscowościami Zabierzów i Zielonki, a także Sarni Stok, Rząska
3.nieruchomości historyczne i kamienice: pięknie zrewitalizowane inwestycje np. przy ul. Rakowickiej 8 lub Ariańskiej 4 i 6
4.second home: najbardziej pożądanymi kierunkami, oprócz oczywiście Zakopanego, są: Rabka-Zdrój, Czorsztyn, okolice Bukowiny Tatrzańskiej
5.potencjał inwestycyjny: Browar Lubicz – przykład świetnej rewitalizacji postindustrialnych budynków; Nadwiślańska 11
6.Dworki – np. piękny dwór w Winiarach Wiślickich

Poznań

1.luksusowe apartamenty: inwestycje przy ul. Strzeleckiej oraz ul. Sikorskiego i ul. 28 czerwca 1956 roku, Nickel Development, projekt Botaniczna
2.domy w mieście: Sołacz, Stary Grunwald oraz Winogrady i okolice Parku Cytadela
3.nieruchomości historyczne i kamienice: ekskluzywne powierzchnie rewitalizowanej kamienicy przy ul. Młyńskiej 12; rewitalizowane kamienice przy ul. Wodnej oraz ul. Św. Wojciech
4.second home: piękne dwory i pałace: np. w okolicach Obornik w Wielkopolsce; pałac w Krześlicach; dwór w Separowie
5.potencjał inwestycyjny: Jeżyce, z piękną zabudową i kamienicami; Wilda; Górczyn (np. ulice Daleka, Bosa, Knapowskiego, Sielska)

Warszawa

1.luksusowe apartamenty: Rezydencja Opera, Apartamenty Powiśle, Złota 44
2.domy w mieście: Kolonia Profesorska, Wilanów (np. ul. Biedronki), Stary Mokotów
3.nieruchomości historyczne i kamienice: Mokotowska 8, modernistyczna kamienica przy Noakowskiego, Hoża 50
4.second home: Konstancin-Jeziorna, Cosmopolitan (jako miejski apartament dla zamożnych warszawiaków, mieszkających w rezydencjach pod miastem czy biznesmenów z innych dużych miast, którzy chcą zostać np. na noc w stolicy)
5.potencjał inwestycyjny: Śródmieście Południowe, Stara Praga, Wola

źródło: Poland Sotheby’s International Realty