Rynek nieruchomości premium.

Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl

Średnia cena ofertowa apartamentu klasy premium wynosi obecnie 2,8 mln zł – wynika z danych serwisu domiporta.pl. Za jeszcze wyższe kwoty oferowane są rezydencje. Brakuje jednak jednolitej definicji sektora premium. Nie każde duże mieszkanie to apartament, a nie każdy apartament to nieruchomość typu premium – zauważają eksperci serwisu domiporta.pl.

Rynek nieruchomości „premium” (po ang. Premium Real Estate) nie ma ściśle określonej definicji. Analogicznie jest z pojęciem „apartament”. Brak standardów w tym zakresie sprawia, że osoby oferujące nieruchomość na sprzedaż mogą bezkarnie posługiwać się tymi nazwami i to od kupującego zależy jak zinterpretuje ofertę.

By rozwiać wątpliwości dotyczące sektora premium, analitycy serwisu domiporta.pl podjęli próbę wymienienia najważniejszych cech tej kategorii, wspierając się opinią eksperta specjalizującego się w transakcjach nieruchomościami luksusowymi. Efektem tych prac jest wydzielenie w serwisie domiporta.pl odrębnej kategorii – Premium Real Estate, zawierającej oferty sprzedaży prestiżowych rezydencji, apartamentów czy luksusowych penthouse’ów.

Cena w milionach

W serwisie domiporta.pl przyjęto, że w sektorze Premium Real Estate mogą znaleźć się nieruchomości, których wartość wynosi co najmniej 1,5 mln zł w przypadku apartamentu i 2,5 mln zł w przypadku rezydencji. Za taką kwotę można już w Polsce kupić nieruchomość uchodzącą za luksusową – na Zachodzie jej wartość musiałaby być nawet pięciokrotnie wyższa. To jednak tylko ceny minimalne. Najdroższe nieruchomości wystawione na sprzedaż w Polsce mają ceny idące w dziesiątki milionów złotych. Najdroższym sprzedanym w Polsce apartamentem w 2018 roku był lokal na ostatnim piętrze warszawskiej Rezydencji Foksal – kupiec zapłacił za niego 13 mln zł, podaje serwis Cenatorium. Prawdopodobnie najdroższy apartament wystawiony obecnie na sprzedaż kosztuje ok. 42 mln zł i znajduje się w budynku Złota 44 w Warszawie.

– Zamożni Polacy są coraz bardziej wymagający i kochają apartamentowce premium, szczególnie te kameralne. Chcą mieszkać w budynkach o ciekawej architekturze, w dobrej lokalizacji, mieć dostęp do infrastruktury miejskiej –  ocenia ekspert sektora premium, Julia Lewandowska, założycielka Premium Properties.

Z najnowszych danych serwisu domiporta.pl wynika, że średnia cena ofertowa apartamentu typu premium wynosi obecnie ponad 2,8 mln zł, a rezydencji aż 4,6 mln zł. W USA, Wielkiej Brytanii i Francji ceny te mogą być nawet pięć razy większe.

Duża powierzchnia, przestronne pokoje

Drugim ważnym elementem definiującym lokal klasy premium jest metraż. Oczywiście im jest on większy, tym lepiej. Trudno jednak wskazać jakąś graniczną wartość. Można wyobrazić sobie 2-pokojowy, miejski apartament (np. w prestiżowym wysokościowcu) o metrażu w granicach 100 m2, który będzie można określić mianem premium dzięki innym atrybutom (luksusowy budynek, lokalizacja w centrum miasta, itp). W przypadku domów powierzchnia powinna wynosić kilkaset m2.

Standardowo jednak lokal klasy premium powinien mieć jasno zaakcentowany podział na część nocną i dzienną (np. poprzez dwie kondygnacje bądź odpowiedni układ pomieszczeń) oraz co najmniej cztery przestronne pokoje, w tym jeden tzw. master bedroom dla gospodarzy. W luksusowej nieruchomości nie powinno też zabraknąć oddzielnej jadalni ani gabinetu. Wyposażenie i wystrój powinny być spersonalizowane, a projekt przygotowany przez doświadczonego architekta o znanym nazwisku.

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Mówi się, że trzy najważniejsze cechy nieruchomości to: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja. W przypadku nieruchomości klasy premium aspekt ten ma szczególne znaczenie. Najlepiej, aby budynek znajdował się w prestiżowej dzielnicy, blisko centrum, w sąsiedztwie restauracji i teatrów, a jednocześnie był otoczony zielenią, zapewniającą spokój, przestrzeń i piękny widok. Ponieważ takich miejsc jest niewiele, automatycznie nadają one nieruchomości wyjątkowy prestiż. W przypadku nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach turystycznych przynależność do klasy premium może być związana z widokiem na góry czy morze. 

Jak widok z okna wpływa na cenę nieruchomości? Według danych ofertowych serwisu domiporta.pl – apartamenty w pierwszej zabudowie z widokiem na morze są droższe od mieszkań o podobnym standardzie, lokalizacji i powierzchni nawet o 27%. Nieruchomość premium ma być nie tylko lokatą kapitału, ale również przeżyciem i formą przygody. W metropoliach szczególną wartość mogą mieć lokalizacje z widokiem na historyczną część miasta bądź słynne perły architektury np. widok na wawel w Krakowie bądź na Pałac Kultury i Nauki w Warszawie.

Recepcja i osiedlowe SPA

Ważnym elementem definiującym nieruchomości klasy premium są też usługi ekskluzywne dostępne dla mieszkańców. Wymienić tu można recepcję z ofertą concierge, osiedlowy basen, SPA oraz siłownię czy klub bilardowy. Tego typu nieruchomości często nie są zamieszkiwane przez właścicieli, ale przez najemców, np. osoby przyjeżdzające do pracy w danym mieście.

– Polacy coraz częściej inwestują w nieruchomości klasy premium, wydając jednorazowo nawet kilka milionów na apartament.  Nieruchomości takie są następnie udostępniane wymagającym w tym zagranicznym najemcom, którzy oczekują ponadprzeciętnego standardu, a w szczególności usług dodatkowych, na przykład recepcji, w której kurier może zostawić przesyłkę czy sali fitness, która nie będzie zatłoczona – mówi Julia Lewandowska, współzałożycielka agencji Premium Properties.

Prestiż i ekskluzywność

Sektor nieruchomości premium to również ekskluzywność i prestiż dla właściciela. Osoby nabywające apartamenty często chcą po prostu posiadać dany lokal bez oglądania się na jego cenę czy inne parametry. Najlepszym tego przykładem jest najwyższy budynek na świecie, czyli Burj Khaliffa, gdzie posiadają swoje apartamenty osoby niezamieszkujące na stałe w Dubaju, które traktują nieruchomość wartą nawet 30 milionów dolarów jako lokatę kapitału. Właścicielami apartamentów w najwyższym budynku świata są między innymi: David i Victoria Beckham, projektant Giorgio Armani oraz gwiazda bollywood Shilpa Shetty.

Odrębnym elementem sektora premium są luksusowe rezydencje, w przypadku których sama działka pod zabudowę może kosztować fortunę ze względu na metraż i prestiżową lokalizację. Rezydencje poza dużymi przestrzeniami, mogą posiadać unikalne rozwiązania takie, jak profesjonalne studia muzyczne, naturalnej wielkości pub irlandzki dla gości, wioskę indiańską do zabaw dla dzieci, domek letniskowy, oczka wodne, fontanny, lądowisko dla helikopterów i wiele innych. Bardzo często na terenie posiadłości znajduje się również oddzielny dom dla pracowników.

Rosnący rynek

Kto inwestuje w nieruchomości klasy premium? Według raportu Global Wealth Databook 2018, opracowanego przez Credit Suisse w Polsce jest 62 tys. osób, które dysponują majątkiem przekraczającym 1 mln dolarów. Sam rynek dóbr luksusowych w naszym kraju szacowany jest na ok. 24 mld zł i rośnie w tempie kilkunastu procent rocznie. Z tego, tylko ok. 1,3 mld zł przypada na obrót nieruchomościami. Ceny apartamentów i rezydencji są w Polsce dużo niższe niż na Zachodzie, natomiast ceny takich towarów jak luksusowe samochody, ubrania czy perfumy utrzymują poziom zbliżony do bogatych krajów europejskich.

Interesująca jest również zależność między ofertami nieruchomości typu premium, a liczbą osób o rocznych dochodach powyżej miliona złotych (brutto). Na pierwszym miejscu takiego zestawienia znajduje się oczywiście województwo mazowieckie mogące się pochwalić największą liczbą apartamentów i rezydencji. Mazowieckie może się również poszczycić najliczniejszą grupą zamożnych (prawie 6 tysięcy osób). Dobrze widać zależność między liczbą nieruchomości a liczbą osób o rocznych dochodach powyżej miliona złotych.

Zaskakuje województwo pomorskie znajdujące się na drugiej pozycji pod kątem liczby nieruchomości premium. Mimo dużej liczby rezydencji i apartamentów ma jedynie nieco ponad tysiąc zamożnych obywateli i zajmuje dopiero 7. lokatę w rankingu liczby milionerów. Wytłumaczeniem takiej sytuacji może być turystyczna popularność tego województwa. Wielu nabywców nieruchomości posiada tzw. secondhome (czyli mieszkanie o profilu stricte wypoczynkowym) właśnie w okolicach Trójmiasta, by łączyć spokój z szybkim dostępem do lotniska i centrum biznesowego.

Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl